[转帖] 地震强暴房地产十大问题

尽管万科已经公告增加人民币一亿元用于四川灾后重建，尽管作为万科董事长的王石已经亲临在救灾第一线，尽管王石已经在舆论的压力下通过媒体公开道歉了，尽管万科以“万科企业股份有限公司”的名义向有关媒体发出一份来自万科内部的情况说明“万科集团参与抗震救灾工作的情况介绍”（落款“二〇〇八年五月二十六日”，某网络媒体发出文章的时间约为2008年5月28日上午9点12分），某评论杂志的某记者也几乎在同时以个人日志的名义发出 “被口水淹没的万科在做什么？”的文章（分五篇，在某网站发出的时间为2008年5月28日凌晨5点5分至5点42分），其内容基本相同，历数罗列王石及万科在地震发生后的努力作为，以图通过舆论公关扭转“捐款们”带来的危机局面。只是，王石进而万科企业所遭遇的“捐款门”风波并没有平息，并存有可能逐渐升级的趋势。有媒体人士称“反正他错了，再捐也没有用”，有媒体人直指称“即便再捐几百亿都解决不了问题”。而且，进一步地，舆论不但没有同情和谅解王石，反而发出了更多的质疑认为，王石进而万科只不过是迫于压力而做出的表面性的妥协，所追捐的一亿元只是“一种公关技巧”。

面对猛烈的抨击和激烈的争论，本文作者陈真诚曾认真分析了导致风波的根本原因，基于客观、公正立场撰写了文章“企业家存舆论责任意识缺失隐患”，希望能以资房地产业借鉴、参考。在本文作者陈真诚的文章中写道：“或因万科及董事长王石在中国房地产行业中的地位、标杆性作用，或因万科的成功，在近年来房地产业快速发展及房价曾持久快速大幅度上涨进而激发广大公众对房地产业的高度关注的现实背景下，王石进而其所领导的万科地产企业，在中国房地产领域尤其南方房地产市场上，赢得了巨大而强势的话语权优势。事实上，王石及万科，也很善于争夺话语权，善于利用舆论优势，营销企业家及其企业的品牌，营销企业家及其企业的意志，并在房地产市场异变中率先抓住了机会进而获得了市场竞争优势……

王石及其万科企业，似乎很乐于享受这种被青睐、被“宠坏”，并没有发现其背后可能潜伏巨大的危机，有时甚至到了把自己当作地产教父的地步，有滥用话语权、以主观意志随意制造舆论之嫌疑，以至终于在四川汶川地震大灾难中遭遇了“捐款门”之痛……

王石之所以说出广遭鞭挞的话语，究其原因，一方面或在于王石有常容易发话的习惯，客观上存有滥用话语权、以主观意志随意制造舆论之嫌，另一方面或在于王石等一些企业家可能被舆论“宠坏”了，一度过于被青睐……

如果说四川地震暴露了如学校等一些公共建筑可能存有质量隐患，那么，可以说“捐款门”暴露了某些企业及其企业家可能存社会责任感不够、舆论责任意识缺失的隐患。如果要分析“捐款门”的积极意义，则在于以残酷的现实告诫一些企业或企业家等成功人士：不要过于相信话语权，不要漠视公众舆论压力，不要漠视社会责任底线！”

文章引起了读者的热评！尽管有读者客观地认为文章“相当公正，非常透彻”，但更多的依然是对王石及万科的“批判”与质疑，不但“痛陈”王石的慈善捐款“十元论”，并将王石变成了“王十”，将为王石“说话”的潘石屹变成了“潘十一”，还进一步就“哀悼日王石一身红装立废墟的照片（当是万科人员统一的救灾标识服，可能是基于救灾现场便于识别和警告等原因而选的颜色）进行抨击，更有对万科增捐一亿元进行深度质疑，怀疑其背后存有更多的“不可告人”的“趁灾发财”的商业动机。

有留言指出：“一亿元的重建计划，再次遭到强烈的质疑，但这一次，已经与公关技巧无关。

……万科拿出的计划是参与灾后重建。而这其中透露出来的商业上的精明，让万科作为一个有责任感企业的形象再次严重受挫，原因无他，精明得过头了……无论王石还是万科，都强调“以绵竹市遵道镇为重”。如果从商业价值的角度来看，在绵竹市乃至这个震区，恐怕都很难再找到像遵道镇这样的重镇！

……遵道镇地处绵竹市西北部……遵道镇具有丰富的旅游资源……万科巧妙地把“纠错”之旅变成了占据宝贵资源最高点的契机，并且，以重建之名，还可容易避开诸如招标之类的麻烦，先入为主。如果这算是‘纠错’，实在是高明绝顶的纠错。

而且，所谓1亿元的重建，与‘纯公益性质’及‘将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出’的搭配，实在是进可攻、退可守的缜密计划。1亿元的投入，全部收回成本，也可说是‘纯公益性质’，万科捐的还是那200万元，一分不多。而且，公益性开发可以享受税收优惠，可以抵扣所得税，这相当于给万科带来意外的收入，把先前捐的200万再挣回来也不是没有可能。况且，还有“未来3到5年内”的腾挪空间。怪不得万科不选择二次捐款！

因此，当万科作为一个有社会责任感的企业形象突然倒塌时，谁也不应该感到奇怪。对饱受苦难的灾区尚且如此精打细算，又能奢望什么？企业的社会责任感是一种自觉的流露，而不是包装出来的，哪怕再高明的危机公关大师，也难免有疏漏。这，或许是‘10元捐款’事件给我们的启示。”

有留言历数王石的“恶劣行为”指出：“地震对他是一个大商机。这边地震还没完，那边他马上跑过去挖订单了（已经挖到了）——遵道镇，特别适合做旅游地产、别墅项目，而且，地不用圈——都没人了，房不用拆——都塌了。

用文字游戏、开空头支票来捐款——‘捐额度一亿元以内参与工程工作,将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出’，这一亿不一定支出，但肯定能赚几倍回来，还可以免税。

花钱雇大公关公司(这钱比捐款的多)来遮丑、收买媒体采访说好话、大删不利言论、聘抢手与网民对抗（凤凰卫视在电视上、网站上都大篇幅的为王十辩护，此地无银三百两，‘公正的’凤凰你太让我失望了！）。

哀悼日带着一批穿红衣服的人到灾区秀！无耻到极点！！还让亡魂安宁不？？”

有留言称：“一直在看万科的楼盘,也一直崇拜王石,因为想给自己买套房,看了网友的留言,起码有几万条,如果买了万科的楼盘,唾沫会把房子淹没的,自己没必要躺这种混水,再看看他来来回回的忽悠,真的,宁可上别人的当,也不买万科的房”。

有留言分析认为：“然而，对于万科来说，最大的危机在于，不少网民已经开始自发组织‘抵制购买万科住宅、抵制持有万科股票’的活动。网民认为,一个‘冷血、麻木、丑陋的地产商人’是不值得信赖和选择的。”

还有人留言把潘石屹关联起来进行批评称：“潘石屹说：‘最近一些年，几乎每天在北京、上海这些大城市都有形形色色的捐款活动，但从来都没有人给我们通报这些捐款都用到什么地方了，是如何用的。’

我觉得老潘作为所谓的‘公众人物、上流社会人士、社会精英’，在国家遭受重大灾难期间说出这些话来来，是相当不理智的！众所周知，这次捐款全部用于四川地震灾区！在国难当前，你还有心思，想着你以前的捐款用在哪了？还在网上发牢骚！你在埋怨慈善机构不规范、不健全、不透明！……试问你们地产界这几个大鳄何时感动过中国？对中国经济做出过出贡献？相反是你们把房价炒得如天高，搞得地产业乌烟瘴气、腐败案件层出不穷！你们几个还衣冠楚楚常常在央视上晃来晃去、乱放臭屁、高谈阔论！你们几个平时如此爱出风头，为何央视救灾义演晚会上不见你等狗头猪脑？如今国家有难、同胞家破人亡生死未卜之际，你们几个躲躲闪闪、犹犹豫豫、东扯西扯、相互开脱、忙于道歉……”

有留言把王石和潘石屹并联起来评论称：“万科1.6万员工捐了20万，平均每人12.5元（其中包括了王石的），已经超出王石号召10元为限，万科公司捐出了去年企业利润的万分之四200万元，对于贪得无厌王石已经很不容易了，已经够让他难受了。老潘和老王是一路货----承担有限的社会责任，赚取无限的社会资源。

可怜可怜他们吧！

作为公众人物，药可以乱吃，但话不能乱讲！”

更有留言呼吁称：“我在此呼吁：‘是否我们的人民的中央电视台为纪念地震中死去的同胞有必要做出这样的决定：永远不准王石、马云、潘石屹等踏入央视演播室！不管他们赞助多少钱！让他们郁闷中死去！中央电视台，人民养着你，你自己看着办！’”。

甚至还有留言“恳求”：“全国人民恳求中国奥组委立即取消万科董事长王石的奥运火炬手资格，由地震幸存者顶替！以告慰灾难中死去的同胞!”

……



看到这些评论留言，其中一些评论确实偏激了。不过结合当前房地产的现实情况来看，本文作者陈真诚认为，这些说明地震在一定程度上暴露了系列房地产问题，也许不一定和王石及其万科、潘石屹及其SOHO中国相关。这种暴露，甚至可说得上是强暴！

首先是，暴露了公众与房地产业之间存在一定的对立情绪的问题。这说明房地产问题在社会问题中的严重程度，将促使政府从房地产问题更从社会问题的高度去重新审定房地产尤其房价调控的政策与力度。

近几年来，由于房地产市场的高热，房价高涨，使得公众对房地产业的关注空前高涨。而且，得承认的是，从某个角度而言，房地产引发的一定程度上的社会对立情绪，并未能因目前房地产市场的异变而消除。地震，以一种在特殊时候的特殊灾难的形式，在一定程度上引发了所潜伏的社会问题。而这所潜伏的社会问题，一旦不能有效地预防或合理处置，其对国家经济建设进而社会和谐的破坏性，或将超出一些人的预期，超出希望预防的所谓“金融危机”。因此，政府有必要针对目前现存的高房价进而通货膨胀采取切实有效措施。

其次是，暴露了房地产话题已经很敏感的问题。可以说，“捐款门”事件的核心问题，实际上就是王石在特殊时候说了不该说的话。在如今，媒体很发达了，房地产话题很敏感，房地产舆论不但容易形成与传播，也可能被人比较容易地操控、引导。在某种程度上而言，房地产领域可能存在舆论泛滥、舆论可能容易被操控的问题，并不排除一些舆论人士趁“捐款门”之机凭自己的主观猜想而释放舆论的可能。对于此，要说的是，凡事皆有可能。

第三，暴露了在某种程度上存在着公众对房地产企业言行的不信任、公众对房地产企业的社会责任感不满的问题。或因其在房地产行业中的标杆性地位，王石在特殊时候说出了不合时宜的话，遭遇空前的信任危机和社会责任问话。王石领导的万科也遭遇了空前的信任危机和品牌形象伤害。而其实，这只是一个缩影。王石进而万科成为了浓缩了的目标。在其背后，折射的是公众对房地产群体的审视，对房地产业言行的要求与监督。可以说，“捐款门”暴露了某些企业及其企业家可能存社会责任感不够、舆论责任意识缺失的隐患。如果要分析“捐款门”的积极意义，则在于以残酷的现实告诫某些企业或企业家等成功人士：不要过于相信话语权，不要漠视公众舆论压力，不要漠视社会责任底线！”

第四，暴露了某些房地产企业的品牌形象可能很脆弱的问题。从“捐款门”来看，说明有些房地产企业的品牌形象可能很脆弱，可能因一次事件而遭遇危机。这将促使企业必须重视社会舆论，思索如何维护好企业品牌形象、建立品牌忠诚度等问题。

第五，暴露了房地产领域可能存在舆论“报复”的问题。这种可能是不能排除的。仔细想想或可知，在“捐款门”事件的背后，或存在有抓住机会“报复”的因素。一方面，可能存有公众对近年来的房价飞涨、部分房地产企业行为不当的“报复”的成份。另一方面，也不排除存有少数媒体（或媒体人士）因过去曾向万科索要广告投放未成而抓住机会进行舆论“报复”的可能。再则，还可能存在房地产某些同业者对王石的“拐点论”及万科的率先降价进行“报复”的成份。

从2007年年底开始，房地产业内部对王石及万科的质疑便不断出现。一些企业认为，他们正是在万科影响下，而积极参与了“地王”的争夺。而王石“拐点论”，万科降价举动，则更让不少企业措手不及……

第六，暴露了房地产行业领域或已存在舆论乃至意志分化的问题。从地震发生后的“捐款门”事件来看，房地产业内在在舆论乃至意志方面已经分化了，或更延续了此前就存在的分化，尤其是关于“拐点论”、“降价风”所产生的分化。

对于“捐款们”，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生也出来发话了。她对某报记者表示因为王石的言论影响了整个地产行业的形象而感到气愤。聂梅生说：“王石实在太不像话了”，“地产界这一次被恶传是受了王石的害”。该报道称：“ 她介绍，地震发生后，地产行业已纷纷开展捐助活动，截至5月20日，商会会员单位已累计捐款4.8亿元，商会的30个工作人员也捐出了一个月的工资，总计20万元。‘万科在最应该领跑的时候没有领跑，却带来这么不好的影响。’聂梅生说”。

也许大家还记得，2006年4月，万科总经理郁亮被选举为中房协副会长，王石也被聘请成为该协会的顾问。只是，目前拥有各地会员2100余家的中房协的业务主管部门为住房和城乡建设部，和全国工商联住宅产业商会会长不是一家。

第七，暴露了公众高度关注贫富差距拉大、对房地产从业人员收入及是否缴纳收入所得税的问题。这应是公众继关注王石及万科高管年薪等房地产从业人员收入话题之后，可能形成的又一个话题。真可谓，地震给房地产界带来的风波，真是“一波未平另一波又起”。

第八，暴露了如学校等一些公共建筑可能存有质量隐患的问题。这引发了公众对房屋质量问题的关注，在一定程度上将打击公众买房的积极性。

第九，暴露了现有房地产可能存在抗震能力不够的问题。这已经引发了政府及公众对房屋抗震能力的关注。5月21日，国务院新闻办就四川抗震救灾情况举行第四次新闻发布会。住房和城乡建设部工程质量监督与行业发展司、标准定额司司长陈重表示，随着技术、经济和测量水平的提高，房屋抗震标准也将进行相应的修订。

第十，暴露了在房地产购买（尤其投资）及银行贷款中存在着在非正常情况下的房贷风险和房地产方面的财产保险及理赔存在缺陷等方面问题。这将使购房者、银行重新评估房地产（尤其是可能发生地震区域）的投资价值、贷款安全性等。根据我国保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》，由“地震或地震次生原因”所造成保险财产的损失，保险公司并不承担赔偿责任。而目前，银行一般都会建议贷款购房者向保险公司购买房贷保险。实际上，房贷险对于购房者遭遇的损失却没有相应的补偿，更多的还是在保护银行的利益：银行让购房者购买房贷险的目的是，防止购房者在房屋损失、人身伤亡发生情况下无力还款可能导致银行出现的风险和损失。再加上其他原因，衍生出促使房地产市场进一步深度异化的可能因素。有舆论称，汶川地震正在改变相当一部分人的价值观、购房观。已有调查显示，有85%的网友在地震发生后改变了原来的购房计划。这就是说，虽然地震在整体上对全国房价走势的影响不大，但可能拉长房地产市场的低迷期，降低购房者的购买欲望。　　

可以说，地震对全国性整体意义上的房价走势等房地产市场变化趋势影响不大。而以上十大问题，则是地震及“捐款门”所暴露出的主要房地产问题。本文作者陈真诚认为，这些问题，无疑是需要引以重视的。